In Lazio l’andamento delle transazioni immobiliari lungo il corso del 2023 è rimasto stabile, senza risentire delle tradizionali dinamiche legate alla stagionalità. In calo del 23% il numero degli immobili transati rispetto al 2022, escludendo le nuove costruzioni e le nude proprietà. Un trend principalmente condizionato dal rallentamento del mercato nella Capitale. Dati in lieve ripresa nell’ultimo trimestre dell’anno, grazie al maggiore ottimismo registrato nel mese di dicembre. Questo quanto emerge dalle analisi riportate nella nona edizione di Real Estate DATA HUB, il rapporto realizzato dai Centri Studi di RE/MAX Italia e di Avalon Real Estate e dall’Ufficio Studi di 24MAX, che contiene analisi dettagliate sull’andamento del mercato immobiliare italiano nel 2023 e un outlook per il 2024, con un focus sulle dinamiche delle città di Roma, Milano, Bologna e Palermo e sulle relative regioni esaminate per singoli comparti: residenziale, logistico, direzionale, ricettivo e commerciale.
In linea con i dati nazionali, in Lazio la preferenza dei consumatori è orientata verso i trilocali, che rappresentano il 42,29% delle transazioni. Al secondo posto i bilocali, soluzione più richiesta sul mercato romano, dove l’aumento dei prezzi spinge gli acquirenti verso metrature più contenute. I quadrilocali seguono i bilocali al 16,34%, mentre i monolocali restano la soluzione meno intermediata, come nel resto d’Italia. Diversamente da Roma, nelle altre province laziali si prediligono immobili con metrature più ampie, come a Frosinone dove si registra la percentuale più alta di preferenze per immobili con 5 o più locali (16,67%). In tutta la regione i tempi di vendita si sono allungati durante i primi tre trimestri del 2023 rispetto al 2022, normalizzandosi poi nel quarto trimestre. Nel 2023 sono stati necessari 152 giorni per vendere un immobile residenziale. In calo, invece, i tempi necessari per concludere un contratto di affitto, per il quale occorrono meno di due mesi. Una tendenza influenzata dal mercato di Roma, dove l’aumento dei prezzi di vendita e le difficoltà di accesso al credito incentivano parte dei potenziali acquirenti a orientarsi verso la locazione.
L’IMMOBILIARE RESIDENZIALE A ROMA
Secondo le analisi riportate nel Real Estate DATA HUB, il numero di immobili transati nella città di Roma risulta essere in consolidamento su tutti i trimestri del 2023; in leggera crescita l’offerta che registra un +2%. In generale, il mercato nella città di Roma risulta essere meno dinamico rispetto a Milano. Si allungano, infatti, i tempi di vendita, tornati ai livelli del 2021: sono necessari circa 5 mesi per concludere una vendita, in media 6 giorni in più rispetto al 2022. Notevolmente ridotti, invece, i tempi per gli affitti, favoriti dal rallentamento delle vendite: il 2023 registra valori medi intorno ai 40 giorni, 3 in meno di Milano. Dal 2021 il trend dei prezzi al mq è in continua crescita. Il 2023 ha registrato valori leggermente più bassi del 2022, fatta eccezione per l’ultimo trimestre, con un rialzo di circa il 7%. Nel 2023 il prezzo medio al metro quadro si è attestato a 3.060 euro, contro i 3.040 euro del 2022.
Dalle analisi effettuate dall’Ufficio Studi di 24MAX, società di mediazione creditizia del Gruppo RE/MAX, nel 2023 nella città di Roma è aumentata la percentuale di mutui erogati a favore dei dipendenti a tempo determinato; in crescita tra primo e secondo semestre anche la percentuale di uomini contraenti mutuo, rispetto alle donne.
Diversamente da Milano, dove la maggiore percentuale di richiedenti ha tra i 35 e 44 anni, nella capitale si registra una situazione più bilanciata, con una presenza significativa di giovani fra i 25 e 34 anni.
ROMA: IMMOBILIARE LOGISTICO, DIREZIONALE, RETAIL E RICETTIVO
Nell’area metropolitana di Roma emerge una sempre maggiore richiesta di spazi nel settore logistico e l’urgente necessità di integrare lo stock già esistente. Le zone cruciali per la logistica sono concentrate negli hub vicini al grande raccordo anulare. L’offerta risulta appena sufficiente per soddisfare la domanda, con un tasso di occupazione che si avvicina al 100%; i canoni per la logistica tradizionale e quella last mile restano costanti nella seconda parte del 2023, rispettivamente attorno ai 65 e i 105 €/mq/anno.
Le analisi di Real Estate DATA HUB evidenziano anche per Roma una riduzione del volume degli investimenti nel comparto immobiliare direzionale di oltre il 50%, confermando l’approccio cautelativo già adottato a fine 2022 in risposta alle incerte condizioni di mercato e alla mancanza di prodotto di qualità su cui investire. Guardando al numero di transazioni, risultano migliori le performance dell’ultima parte dell’anno, con un incremento di circa il 40% rispetto a quanto rilevato nello stesso periodo del 2022, dopo la riduzione osservata nel primo semestre. La mappa di calore degli investimenti evidenzia una certa selettività delle zone di interesse, situate prevalentemente nel centro storico e nelle aree limitrofe a Est, nel quartiere Parioli, all’EUR e a “Val Melaina”. Si registrano investimenti di minor entità anche in altre zone a Nord della città e a Lido di Ostia. Tra le nuove aree di investimento a Nord-Est della città emergono i quartieri di Tor Sapienza, Casetta Mistica e Torre Angela.
Per le vie dello shopping di Roma si assiste a una stabilizzazione dei canoni di locazione e dei metri quadri disponibili a partire dal 2022, dopo il picco registrato nel 2021. Negli ultimi mesi del 2023 e nei primi mesi del 2024 l’offerta risulta in crescita, confermando il graduale rallentamento del mercato retail High Street evidenziato dai maggiori tempi di permanenza e da canoni di locazione che devono ulteriormente adattarsi al ribasso. Nel corso del 2023 risulta evidente la preferenza per tagli dimensionali ridotti rispetto a quelli di ampia metratura che, quando immessi nel mercato, vi restano per tempi più lunghi. A partire dal 2024 il tempo medio di permanenza ha mostrato un incremento, in linea con il numero degli annunci, a parità di taglio medio: questi dati, sembrano indicare un lieve rallentamento della domanda, e un adattamento dei prezzi che fatica a incontrare la domanda.
Roma mantiene una posizione di notevole interesse nel settore ricettivo, specialmente per quanto riguarda la riqualificazione di edifici storici al fine di attrarre segmenti di mercato upper-scale e luxury. La città continua a essere al centro dell’attenzione, sia per gli attori già presenti sul mercato, sia per i nuovi marchi che fanno il loro debutto. A Roma, la domanda complessiva nel settore alberghiero si mantiene stabile o in leggera crescita, ma il segmento degli hotel a 5 stelle fa registrare una maggiore dinamicità. I principali mercati esteri per il lusso a Roma sono Stati Uniti, Regno Unito, Francia, Germania e Russia, con un’attenzione particolare al mercato statunitense che rappresenta circa la metà degli investimenti da oltreconfine.
